日本房产：“泡沫”三十年之后

王子豪 / 文 前些日子，出于购房置业的需要，我约了一位在东京做不动产中介的老同学吃饭。席间我们谈到了一个很有意思的现象：现在，很多来东京的中国留学生选择用 " 买房 " 代替 " 租房 "。

按照日本总务省统计局发布的《住宅 · 土地统计调查》（2018） [ 1 ] 的数据，东京租房的平均月租是 8.1 万日元（约合 3823 元人民币）。一个留学生从念书到工作，预备校两年，本科四年，粗略计算下来，房租总花销约是 27.5 万人民币。这样数目的一笔钱，足以在东京首都圈里比较偏僻的地方买下一间 " 老破小 " 了，这放在北京首都城市圈是难以想象的。倘若这个留学生将购房预算的区间提高至 1000 万日元到 2000 万日元之间（约合 47.2 到 94.4 万元人民币之间），东京 23 区内可供选择的单人户型公寓就更多如牛毛了。

" 几年书念下来，供出一套小房子，即使回国后也可以转手卖掉，或者委托日本房屋中介托管，出租收取佣金。我们主要是面向华人，这种模式现在已经做得轻车熟路了。" 我的这位老同学说。

实际上，这种投资策略之所以卓有成效，很大程度上，得益于日本房地产长期的低廉价格，以及对外国人也非常宽松的不动产准入门槛。

近年来，日本房地产成为移民投资和海外投资的新热点。相比于中国、韩国、新加坡、港澳台地区，日本的房价可谓非常便宜。如果单看日本国土交通省公布的《不动产价格指数》（2024 年 3 月 29 日），在 2012 — 2021 的十年间，日本全国住宅总体价格几乎保持水平，但在疫情结束后的两三年间，日本传统的三大都市圈——东京首都圈、京阪神都市圈、名古屋都市圈的房价都出现了大幅增长，尤其是东京首都圈，新建公寓的价格在一年内同比涨幅达到 36.7%。但即便日本房价飙升到 1990 年代以来的峰值，它仍然无法与中国的房价相提并论。更直观地看，在日本最大的房地产交易应用 "SUUMO" 的物件信息中，即便是在东京 23 区以内的最精华地段，每平方米 100 万日元 ~170 万日元（约合 5 万 ~8 万元人民币）的房子也并不难找。如果对标北京或上海城区的房价，这样的价格显然颇具投资吸引力。另外，由于日本房地产面积标示是实坪制，不包含公摊面积，比较下来，实际是更便宜的。

在日本，购房者基本上不必担心期房烂尾、公摊面积比例不合理、学区房能否兑现、车位绿地等配套设施缩水的问题。但是，日本房地产是与中国完全不同的另一种玩法，它的暗雷往往隐藏在中国投资者的盲点之中——固定资产税与修缮费用、建筑物折旧率、" 房屋是消费品 " 的社会观念……这位不动产中介朋友像被当众揭穿手法的魔术师一样，颇有些忸怩地透露说，目前东京的海外房地产中介多如雨后春笋，对待他们口中的 " 年化回报率能达到 6%"" 贷款圈地盖楼，由不动产公司完全承租管理，当跨国包租公 " 之类的大饼，还是谨慎为妙。

零首付，低利率，甚至 "0 元购 "？

几年前，在日本房价出现大幅上涨趋势以前，我曾经问一个在东京租住即将满十年的日本人朋友：" 你为什么不买房呢？"

他脸上写着疑惑，沉默了片刻，反问道：" 我为什么要买房呢？"

中日两国人在 " 房地产 " 观念上有着显著差异。1991 年房地产泡沫破灭后，日本长期处于通货紧缩之中，资产价值走低，东京的平均房价与 1990 年代初的峰值相比，跌幅超过腰斩。这似乎形塑了一代日本人的普遍投资消费观：房子是消费品。甚至对他们而言，买一栋房子和买一辆汽车没有什么区别。

在中国人看来，这或许匪夷所思：在日本，房子是一种不断贬值的资产。就像一辆随里程数增加而不断降价的汽车，日本的房子，从住进去第一天起，就开始不断折旧、贬值，等按揭完几十年房贷的时候，建筑物本身的价值已经不复存在。日本国税厅根据建筑材料不同，规定了房屋相应的法定耐用年限，比如，木造房屋是 22 年，钢骨构造是 34 年，砖石构造是 38 年，钢筋混凝土构造是 47 年。举个通俗易懂的例子，《蜡笔小新》中小新的爸爸野原广志是个标准的日本工薪族，他在泡沫经济时代买了一套独栋住宅，二层木造建筑，带庭院，贷款按揭 35 年。但实际上，没等还完贷款，仅仅过去 22 年，这幢房子本身的价值就会降至 0 元。日本不动产包含房屋与土地两部分，银行在进行抵押估值时，土地是保值的，但房屋会进行折旧计算，因此，房屋本身的固定资产价值逐年下降，在银行的贷款估值相应降低，也就造成了日本房地产 " 落成即下跌 " 的普遍趋势。日本国土交通省发布的《二手住宅流通 整建市场情况》中关于二手住宅价格查定的结论是：" 住宅的市场价值逐年减少，其中，独栋住宅普遍在建成二十年后价值归零。"

我那位甘于 " 东漂 " 的日本人朋友并非个例，他更像是无数来到东京工作的地方青年的缩影：这些年轻人并不热衷于买房，更无意靠奋斗出一套房子来成为东京人。恰恰相反，他们可能会在转职、轮调中去其他城市生活，在退休后回到老家闲居。东京也好，房子也罢，都更像是他们人生某个阶段的一处暂供落脚的驿站。中国人民银行调查统计司的数据指出，中国城镇住房拥有率达到了 96%，相较之下，根据《住宅 · 土地统计调查》显示，日本全国的房屋自有率仅为 61.2%，东京甚至只有 45%。

针对日本人购房意愿寥寥的情况，日本政府长期实行宽松政策。在房贷利率方面，无论是固定型还是浮动型，日本各大主要银行的住房贷款利率都不超过 0.5%；在首付款方面，只要购房者信用状况良好，基本可以申请到零首付；此外，还有房贷余额抵税制度，对固定资产税、不动产取得税进行优惠的等相关政策。各地方自治体为了吸引移民，也出台了种类多样的补助金政策，比如静冈县富士山市向从东京地区移居该地的民众补贴 50 万日元（约合 23600 元人民币）的搬家费。更极端的情况还有所谓的 "0 元购 "，指的是日本乡下长期闲置的大量空房，这些大多是泡沫经济时期过度开发建造的住宅，" 乡间别墅 "" 温泉乡 "" 景区大平层 " 的标题与 "0 日元 " 的售价对比显得尤为扎眼。

可为什么即便如此，长期以来，日本人仍然提不起兴趣买房呢？

这几年来，我们甚至在国内的某些社交平台上，都能刷到很多日本不动产商发布的 " ×× 县独栋住宅白送 " 的信息。有些媒体也一度看好这些空房的潜力，认为年轻人可以利用空房自主创业，改造成民宿、咖啡馆或者自习空间；自治体政府也可以集中收购这些空房，将其改造成市民公共设施，便于重新进行城市规划。

这些畅想很美好，现实却不尽如人意。这些零元购空房给我们的启示，与其说是昭示着中国四五线城市未来的发展道路，不如说是揭示了日本人购房意愿消极的原因。归根结底，这些空房产生的理由在于，它们是毫无疑问的负资产。所谓的 " 景区大平层 "，大多数是日本泡沫经济时代的遗产，疯狂扩张的开发商将高楼大厦修在偏僻的自然景区之中。比如，1990 年在越后汤泽落成的滑雪度假公寓，当年的成交价在 2000 万日元（约合 94.4 万元人民币），能够与东京新宿核心区的公寓比肩。而时至今日，这间 30 平方米的景区公寓已经跌到 10 万日元（约合 4721 元人民币）。公寓距离新干线最近的越后汤泽站，足足有 21.8 公里，搭乘公交车需要 37 分钟。在日本人口少子老龄化、村镇过疏化的趋势下，农村人口流入城市，乡镇学校里只剩下个位数学生的现象屡见不鲜，公交线路也可能停止使用，可以推想，在不远的将来，这座公寓有可能变成一座深山中的 " 鬼城 "，一文不值。与此同时，屋主仍要支付土地税与固定资产税，还要遵守安全规定定期对房屋进行修缮，甚至承担推倒重盖的义务。

某种意义上，这些 "0 元购 " 空房象征着一代日本人的伤痕记忆，那些在泡沫时期买房的日本人，缴纳着远超出房产实际价值的高额贷款，还清房贷后也仍要负担不菲的持有成本。这或许可以戏称为 " 被嫌弃的房子的一生 "。

租房 or 买房？

在中国，" 有房有车 " 向来是衡量一个社会人成功与否的重要指标，甚至是婚恋市场上不言自明的标配。然而，这条标准并不适用于日本。房与车，都不是日本人生活的必需品。日本是个高度发达的 " 电车社会 "，新干线、铁道电车、地铁构成了完善密集的交通网，普通人在日常生活中没有私家车也不会感到不便。住房问题上更是如此，即使东京、大阪、名古屋、横滨等主要城市的房价在 1990 — 2010 年代间长期处于低位，然而，四十多年间日本人的房屋自有率始终维持在 60% 上下，这显然反映了日本人对租房的偏爱。

关于日本人选择租房的理由，除了上述的日本房地产自带贬值属性、房地产泡沫破灭的心理创伤等原因以外，也因为日本年轻人并没有必须买房的压力。

日本人没有所谓 " 婚房 " 的概念，鲜少发生榨干 " 六个钱包 " 筹备婚房的故事。更普遍的现象是新婚夫妇从两间一居室出租屋搬进一间两居室出租屋。日本社会也没有所谓 " 学区房 " 的概念，户籍随工作地改变，子女上学没有限制，基本上是就近念家附近的公立学校。另外，日本企业轮调频繁，经常需要 " 单身赴任 "，变更工作生活的城市，租房显然在应对上更加具有灵活性。

还有一个有悖直观感受的事实是，在日本，房东才是 " 弱势群体 "，法律对于租客权益的保护面面俱到。比如，房东不允许随便涨房租，也不能在没有理由的情况下中止租赁合同，必须提前六个月提出书面申请，若无令人信服的理由，甚至要向租客进行经济赔偿，并为其寻找、提供可行的租房替代方案。

在日本，房地产被普遍定位为中长期维续的稳定投资，难以通过撬动杠杆牟取暴利。日本的税制设计旨在管控短线买卖获利行为，比如，如果日本的房屋在购买后五年内出售，需要缴纳高达 30% 的资本利得税，即使在持有五年以上出售，税率也只是降至 15%。即使购房者选择终身持有，将房子作为财产留给后代，也需要根据土地评估额征收 10%~55% 不等的遗产税。因此，日本房地产投资更倾向于瞄准租金收入等稳定收益，而不是赚取差价。

一言以蔽之，稳定且保障制度成熟的日本租房市场，大大降低了私有住宅的必要性；" 房住不炒 " 的政府导向与社会风气，又使日本房地产在相当程度上丧失了金融属性。因此，30 年、40 年乃至一辈子租房的日本人比比皆是，不时还有老人在租借屋中迎来 " 孤独死 " 的新闻见诸报端。那位反问 " 我为什么要买房呢 " 的日本人朋友，并非无法理解中国人的炒房热情，因为上一代日本人同样经历过昭和时代的房地产神话，与恒大破产、碧桂园债台高筑的情况相似，不动产泡沫透支了一两代人的未来。

然而，这种趋势似乎在近三四年间发生了逆转，在买卖二手房时参考的转售价值（RV，Resalevalue）指数上，东京都内地区的指数在十年间近乎翻倍。根据日本房地产调查公司东京 KANTEI 的调查，2014 年东京港区的 RV 值为 110.8%，这意味着该地区二手房售出价格约为新建时的 1.1 倍，而到了 2023 年，这一数值飙升至 188.4%。早在 2021 年，东京新建公寓的平均价格就已经抬升至 6260 万日元（约合 296 万元人民币），超越 1990 年房地产泡沫顶峰的 6123 万日元。人们惊讶地意识到，屡创新高的日本房价已经突破了历史高点，不知不觉间，东京的房地产似乎从消费品变回了理财产品，这仿佛也暗示着，日本似乎走出了 " 失落的三十年 "。

从 " 只住不炒 " 到 " 只炒不住 "

不同于国内高层住宅楼在房地产市场的产品形态上占压倒性优势，日本的住宅形态较为多样，在资产价值、持有成本、土地产权形式上都差异很大。因此，尽管日本房价的总体趋势都是增长，不同类别的房子的涨幅却大相径庭。

在日本，一般性住宅的主流形态大致分为 " 公寓 " 与 " 独栋住宅 "。我们通常会觉得，独栋别墅是富人的专属，高层楼房是工薪阶层的归宿，但在日本，情况恰恰相反。请你试着回想那些我们耳熟能详的经典动画。《哆啦 A 梦》中野比大雄一家住的是日式二层小独栋，《樱桃小丸子》中小丸子的家是只有一层的独栋平屋，前文提及的《蜡笔小新》的小新的家也是独栋，这三家都是昭和时代典型的新中产阶层工薪族家庭，都选择居住在独栋住宅中。而小新的幼稚园同学风间彻显然出身上流精英阶层，他的家则是标准的高层公寓。

实际上，独栋住宅（日语：一户建て）起源于江户时代城下町的武家宅邸，与一般印象中的美国式郊区别墅大不相同，使用面积普遍只在 60~120 平方米之间，栉次鳞比，排列拥挤，一幢幢独门独院的小楼形成了富有日本风情的住宅街。独栋住宅长期以来一直是日本人置业的首选，即便在随着城市化高速发展、集合住宅大有取代其之势的当下，日本全国的独栋住宅率仍然高达 53.7%，在一些较为偏远的地区，如秋田县、山形县、富山县、青森县等地，这个数字甚至能达到 75% 以上。

但与之形成鲜明对比的是，东京的独栋住宅率仅有 27%，在全国 47 个都道府县中排名垫底。在人口密度爆炸的东京，公寓显然比独栋住宅能够更大程度地利用土地价值。在东京繁华的市区或者车站附近，坐落着高低错落的公寓大厦，而独栋住宅往往位于较为偏远的地段。大多数公寓的面积只在 30~60 平方米之间，适合单身或双人家庭居住，因而也更受租赁市场的青睐。便利的交通条件、更优越的抗震性、完善的安保措施……这些更契合城市生活的特点，使得公寓在投资属性与升值空间都要优于独栋住宅。仅就东京首都圈而言，2023 年新建公寓的平均价格是 8094 万日元（约合 381 万元人民币），年增长率为 30.9%，而独栋住宅则为 4769 万日元（约合 224 万元人民币），年增长率为 5.4%。

如今回过头来看，日本房价的回升其实自 2013 年就开始了，这恰恰是第二次安倍内阁推行 " 三支箭 " 经济政策的时期。2013 年 1 月，日本的所有类型住宅的不动产价格指数还停留在长期徘徊的 100 附近，此后一路飙升，2023 年 12 月时已攀升至 137.1，其中，公寓的贡献是 196.2，独栋住宅则只有 118.5。日本人传统认知中价格倒挂严重的房地产，连年吸引来海外投资者的目光，尤其是来自美国、中国及中国台湾地区的投资者，他们看中了日本房子短期的未来出售收益。本文开篇提到的留学生还只是小巫，不动产中介的朋友表示，最夸张的还是中国炒房者，挂了个电话就飞来看房的大有人在。这些炒房者豪气地现金全款买入，几个月后便加价售出。

有人说，当下日本房地产市场的投资热潮，是因为日元处于历史低位，与超低利率形成了连带效应，吸引海外资金涌入日本这块 " 低息洼地 "；有人说，这是因为日本住宅的贷款期限普遍在 30 年左右，历经泡沫经济的上一代日本房奴普遍还清了房贷；也有人认为，从日经 225 指数的全年增长到房价起飞，日本经济的显著复苏是安倍经济学的奏效……不过，对于日本房地产的资产价值能否长期增长，也有不同的声音出现。3 月 19 日日本央行决定解除长达八年的负利率政策，这是否会带来房贷利率的上升，降低投资环境的吸引力。这仍需要长期观察。

在 1990 年代泡沫经济破灭、房价暴跌的 30 多年后，持续升温的日本房地产市场俨然已是一场新的狂欢——有些敢于 " 吃螃蟹 " 的人已经炒房赚得盆满钵满，有些无购房刚需的租户在为水涨船高的房租发愁，有些人尚在场外观望，有些人则忧心忡忡地从中看到了似曾相识的泡沫倾向。