新政后，我暗访了上海几个售楼处

谁都没想到，上海楼市会在这个月底憋了一个大的

而且不同于往常，政策主要都在周五晚上出

这一次竟然在周一晚上就出了

一夜之间，好像很多东西全都变了……

最先直接影响到的就是新房市场

恰逢新政实施后两天，5 月 28 号和 29 号，上海一共有 7 个新盘开盘摇号，其中 6 个都在外环外

不论是与上期的去化表现对比，还是和市场平均水平对比

这几个盘的当日去化率都有了明显的提高，最高的甚至达到了 95% 的去化率

可以说，上海新盘市场好久没有这么热闹过了

而长期存在 " 去化 " 问题的外环外楼市，也因为购房要求的社保年限从 3 年变成了只要 2 年，首付比例下降到 20%，以及贷款利率下降和公积金额度提升

大大降低了购房门槛，吸引到了不少年轻的刚需客群

这些新房项目的销售中介又开始猛发 "24 小时不打烊 " 的海报

熟悉的各路喜报、刷屏的转账记录、砸金蛋小视频就没停过

大家在网上都能看到这些宣传

但实际上，这些郊区新盘的售楼处现场到底如何？

是不是真的像网传的这样火爆

我决定亲自为大家跑一趟

01

每卖出四套新房，就有一套在嘉定

" 嘉定火了 "

实话实说，这四个字就是我一天踩盘看下来最直接也强烈的感受

一直以来，嘉定都是郊区成交的领头羊，楼市表现比较强势

去年的新房市场同样火爆，尤其是 " 理想之地 "，每期不是千人摇号就是火速清盘

新政后，嘉定最先接住了这波 " 泼天的富贵 "，领跑郊区市场

据官方数据显示，新政实施第二天也就是 5 月 29 日的 23 点

上海一手房成交量共 499 套，其中住宅占 394 套

而嘉定住宅就有足足 90 套，占到了全市近四分之一的份额

来源：网上房地产

据我分析，嘉定之所以表现这么突出，可以说是 " 天时地利人和 " 的完美体现

首先就是目前在售的新盘数量非常多

沿着 11 号线地铁走下来，从南翔到嘉定北和安亭两个支线底站，几乎每站地铁下来都有楼盘在售

整理自网络资料，供参考

涉及南翔、江桥、嘉定新城、嘉定北、马陆、安亭等多个板块

而且产品种类多样，小高层、高层、复式、叠加都有供应，面积也从 80 多平到 160 平

价位选择范围相应也比较广泛，从 300 万以内到 1000 多万

满足了不同客群的各种需求

其次就是嘉定有几个红盘，吸引到了相当数量的客户

我第一个去的就是最近刚开示范区的华润华发时代之城，位于热门板块南翔

凭借国企开发、产品能打，家门口就是山姆超市和世外附属学校等突出优势

5 月 25 号开放首日到访就超过 2000 组

新政可谓是再添了一把火，每天从早到晚都有好几百人

示范区周围水泄不通，人头攒动，停满了车辆

华润华发时代之城示范区

还有不少外地车牌，很可能是从外地连夜赶过来的

我好不容易挤了进去，结果大堂、沙盘区、实景会所、洽谈区全都是人，想看样板间还得先排队

华润华发时代之城示范区 5 月 30 日

销售们根本忙不过来，几天来都是加班模式

客户的信息电话实在太多了，这个周末也已经约了上千组到访

第二个去的是象屿远香湖岸二期，位于嘉定新城

他们是 28 号开盘，正好赶上了新政实施首日

当天一共 318 套房去化率约 87%，直接卖了超过 270 套，大小筹客户都特别积极

而不久前，3 月一期开盘去化率则是在 70% 左右

效果可以说是立竿见影

剩下不到 50 套的房源，实行 " 先到先得 " 原则，也在 29 号和 30 号两天成交了不少

我到的时候，同样需要在售楼处门口排队等候

象屿远香湖岸售楼处 5 月 29 日

等了 15 分钟才好不容易逮到一个行色匆匆的女销售

她直截了当地告诉我，能选的房源不多了，基本只有低区和一套 14 楼的房源可以选择，而且没有任何的优惠折扣可以谈

我在这里待了差不多半小时，包括沙盘边、样板间都有多组客户

象屿远香湖岸售楼处 5 月 29 日

出来的时候正好是午休时间，还有更多的人赶过来、往里进

此外，像绿城留香园、龙湖青云阙、大家映翠府几个项目的表现也不错

新政后工作日的到访量超过平时周末，认购数节节攀升

第三点就是嘉定的购房门槛进一步降低，更适合刚需客户

此次新政调整后，意向购房者只需要满足连续缴纳 2 年社保的要求，就可以在五大新城以及南北转型等重点区域买房

而且配合首付比例下降到 20%，以及公积金贷款额度提升的组合拳

" 上车 " 门槛大大降低

按照原来的政策，嘉定北的金地嘉峯汇首付 110 到 120 万是主力

现在最低只需要 80 万，而且夫妻俩贷满公积金的情况下，月供压力还减少了

除了嘉定之外，其他几大新城的新房也有受到新政提振

青浦的华发虹桥四季、绿城春晓园，松江的招商云澜湾、奉贤的象屿江湾悦府等项目，客户都没断过

所以说，新政是给外环外新房下了一场 " 及时雨 "，得到了非常直接的利好，当然其中最火的还是嘉定

02

社保转一年后，" 转定客户 " 有所增多

这次踩盘还有一个比较明显的感受，就是多了先下定金的客户

从各案场晒出的定金收据看，527 晚间下定的数量确实不少

主要因为新政是突然在周一晚上释放的

很多意向客户或是不方便工作日请假过来看盘，或是在外地

可能要等到这个周末，甚至是再下个周末的端午假期，才有空

这样一来，时间就非常紧张了

既担心去迟了，定不到合适的房，还担心开发商的优惠政策要陆续收回

纷纷都选择了远程转账下定金的形式，从 5 万到 20 万不等，抢先锁定房源

等到有空的时候，再过来实地看房，完成后续签约手续

还有部分客户也来到现场看房，但暂时还不能完全确定，也通过先交定金的形式，给自己多一个选择

临港就是典型代表

今年以来，临港多个新盘表现并不理想，去化周期普遍拉长

新政出来后，临港购房仅需社保缴纳满 1 年，继续维持上海最低的购房门槛

据销售和中介反映，新盘除了有本地客户的咨询，还有很多外地的客户像苏州、杭州、嘉善、合肥的在问

也由于距离原因，客户不方便实地过来临港，就先缴纳了定金

" 都是 5 万 5 万的转 "、" 凌晨两点半还有客户在转钱订房 "

像中建玖海云天这两天下定超过 10 套，中铁诺德璟宸光 28 号一天就定了 8 套

不过，临港新盘还是由于自身存在一定硬伤，各个楼盘现场人还是不多，购房者也更为冷静，去化仍需要一定的时间

嘉定也有项目晒了客户的 " 下定 " 记录

新政发布后不久，金地嘉峯汇就有 10 多组客户锁房，大华梧桐樾和象屿同进虹桥嘉悦府也连定了好几套

换句话说，新政也确实帮助一部分有意向购房的客户，更快地下决心、做决定

但是预缴定金，只是有意向购买新房

最终是否成交，还有待观察

我们也会持续关注像临港这样的区域的去化情况

03

上半年很难卖的郊区新盘，来了场及时雨

不得不说，今年前 5 个月，上海郊区新盘的市场表现确实乏味可陈

不仅触发积分的盘屈指可数，外环外，只有嘉定的理想之城和浦东唐镇的安高申宸院 2 个盘触发了积分

其他项目，甚至认购数少到都不用摇号

和市区老破小相比，郊区新盘的 " 性价比 " 正在不断变低，去化速度越来越慢

正因如此，上一次的新政也是围绕外环外的 " 去库存 " 问题展开

今年以来，郊区新盘已经直接受到了两次新政的利好，可见其去库存的难度，已经需要再次解绑

而此次新政发布后，市场也确实给了一些反应

首先是新盘的开盘去化率有了一定的提升

我统计了新政施行后，上海 7 个新盘的开盘数据

整理自网络资料，供参考

叠加新政效应，静安苏河湾的龙盛湾上首开去化率就接近 95%

其他 6 个都是外环外的郊区盘，其中 4 个都是非首开的新盘，与上期的去化率对比明显

像象屿远香湖岸一期约 71%，二期提高到了约 87%，四季都会青藤里的三期也比二期提高了不少

与此同时，部分续销盘也有一些不错的表现

信息来源网络、销售，不完全统计，仅供参考

再从整体数据来看

截止到 5 月 27 号，整个五月上海一手房（含商业）网签量累计仅为 10023 套，平均每天 371 套，总体表现不如上个月

来源：网上房地产

而新政实施首日 5 月 28 号，一手房成交就达到了 389 套，超过了月平均值

次日 5 月 29 号一手房共成交 499 套，第三天 5 月 30 号一手房共成交 490 套，第四天 5 月 31 号一手房更是成交了 674 套

四天加起来有 2052 套，平均每天成交 513 套，有一定的提升，但是并没有二手市场那样明显

04

这就是新政发布后，这几天上海新盘售楼处的最新情况了

不知道跟各位想象的一样吗？

反正很多地方还是挺出乎我意料的

哪怕是再偏远、再简陋的售楼处，工作日不论多晚，沙盘旁依然有客户

当然，这个周末才是人流量高峰的真正开始

几个销售都跟我说，周末接待都安排不过来，有的客户来了只能先自行了解参观，简单看看沙盘和临时样板间，根本没空去看实景样板间

据统计，6 月 1 号到 8 号，上海还有 7 个新盘将正式开盘

包括热门楼盘宸嘉 100 · 嘉佰道，又将是一个 " 千人摇 " 的大红盘

第 7 批次新房也马不停蹄，正在来的路上

接下来都会有怎样的认购表现，新政还会有哪些效果，让我们拭目以待

以上为正文，来自楚然

这是真叫卢俊公众号的第5308篇原创文章